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改築は、増築・新築・改修とは何が違うの？
改築に該当した場合、確認申請は行う必要があるの？
新築ではなく、あえて改築として申請をするメリットは？
こんなお悩みに、答えます！
まずは結論から…
改築とは、建築物の全部・一部を除却し、同じ用途・規模・構造が著しく異ならない建築物を建てること
増築・新築・改修とは、具体的に以下の違いがある
- 増築→建築物を除却せず、新たに建築物を築造すること
- 新築→更地の敷地に建築物を建てること
- 改修→建物の構造はそのままで、壁紙を張り替えやキッチンを更新する工事
四号建築物以外の建築物を改築する場合、原則として、確認申請が必要となる
改築は、確認申請上は、新築と表記してもOK。あえて改築した場合には、以下のメリットを受けるため
- 改築の場合、防火・準防火指定のない10㎡以内の場合、確認申請が不要となる（新築の場合は必要）
- 改築の場合、既存不適格建築物の緩和が使える（新築の場合は使えない）
改築とは、建築行為の一種なので、確認申請や建築基準法の適合が必要となります。ただし、その特徴として、新築ほど厳しい法規制の適用はないということが言えます。
今回の記事を読めば、改築とはどんなものなのか、すっきりわかるはずです！（X：sozooro）
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指定確認検査機関にて、過去に5000件以上の物件の相談や審査業務を行っていた経験を生かし、ブログやSNSで建築法規に関する発信を行っている。 Instagram、X、LINE@などのSNSのフォロワーは延べ4万人以上。 詳しいプロフィールはこちらから 著書：用途と規模で逆引き! 住宅設計のための建築法規/学芸出版社 |
改築とは？【建築基準法上の定義】
改築とは、4つある建築行為（新築・増築・改築・移転）の一つ（法6条1項十三号）。
改築の定義とは、建築物の全部・一部を除却し、同じ用途・規模・構造が著しく異ならない建築物を建てること
建築基準法には、建築という言葉が定義されています。建築に該当すると、確認申請が必要になったり、建築基準法の適用を受けることとなります。
わざわざ建築物を壊して、同じ用途・規模・構造にすることってあるかな？
被災した建築物を建てやすくするために用意されているのが、改築です
改築とは、リフォームとは全く異なる建築行為
リフォームは、原則として、構造の躯体をいじらない行為。改築とは全くの別物となる
リフォームは原則として、建築物の重要な躯体部分をいじりません。この場合、改築の行為には該当しません。
増築・新築・改修との違いとは？
『改築』と『増築・新築・改修』とは、以下のような違いがある
| 既存の建築物 | 新しい建築物 | |
| 改築 | 一部壊す・全部壊す | 既存とほぼ同じ |
| 新築 | 全部壊す | 既存とは異なる |
| 増築 | 残したまま | 既存に加えて築造する |
| 改修 | 壊さない | 既存とほぼ同じ |
①『既存の建築物』はどんな状態か
②『新しい建築物』はどうするか
の2つで判断できます！
それぞれについて、詳しく比較をしていきましょう。
増築との違い
増築は、既存建築物を残したまま、築造をすること
改築は、既存部分を壊し、既存と同じ状況に戻すこと
こういった形で比較をすると、改築の場合は、既存と同じ状況にするというのが大きなポイントだとわかります。これは、増築では出てこないキーワードです。
確認申請の緩和や、既存建築物の遡及の緩和などが受けられることは一緒です。後ほど詳しく解説します。
新築との違い
新築は、更地に対して、まったく新しい建築物を建てること
改築は、既存の建築物を壊し、既存と同じ状況に戻すこと
新築は、更地に対して新しい建築物を建てるので、既存建築物の状況は関係ありません。一方、改築の場合は、既存の状況に戻す必要があります。
改修との違い
改修は、既存建築物の躯体を原則として壊さない
改築は、既存の建築物を壊し、既存と同じ状況に戻すこと
そもそも、改修とは建築基準法で定義されている用語ではありません。ただし、一般的には躯体をいじらないで、内装などをやりかえることを指します。
改修の場合は、後ほどご紹介する確認申請などを行う必要はありません。一方、改築の場合は、確認申請などが必要となる場合があります。
改築を行う場合の法規制
改築を行う場合、原則として
- 確認申請を行う必要がある
- 既存部分も含めて、現行の建築基準法に適合させる必要がある
例外として、上記２つを適合させる必要がないケースもあります！
例外①10㎡未満であれば、確認申請が不要
防火地域、準防火地域外の合計10㎡以内の増築、改築、移転は確認申請不要
改築であれば、防火地域、準防火地域外で行う場合、10㎡以内であれば確認申請不要です。
②10㎡を超える場合
については、通常通り確認申請が必要です。
詳しくは、以下の記事を確認してください。
例外②所定の条件を満たせば、既存部分は現行法の適用なし
法86条の7の条件を満たした場合、既存建築物に対して現行法の適用は受けない
改築を行った場合、原則として、既存部分を含め建築基準法に適合させなくてはなりません。
しかし、改築の場合、所定の条件をみたすことで、既存部分に関しては、現行の建築基準法の適用を受けない、という緩和を受けることが出来ます。
ここに本文を入力既存不適格建築物とは？増築等する時の考え方【法第3条2項3項】
建築基準法で『改築』を確認する
建築基準法2条十三号
建築 建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。
まとめ
✔️改築とは、建築物の全部・一部を除却し、同じ用途・規模・構造が著しく異ならない建築物を建てること
✔️改築に該当した場合
- 原則として確認申請が必要
→ただし、防火地域、準防火地域外の合計10㎡以内の増築、改築、移転は確認申請不要
- 原則として、既存の建築物も現行法の適合が必要
→ただし、法86条の7の条件を満たした場合、既存建築物に対して現行法の適用は受けない
