路地状敷地の定義とは…
『道路から見渡せない死角がある敷地』です。
よく路地状敷地の定義を「旗竿敷地」「4m通路確保できていない敷地」と思っている方がいますが、一番の正解は「道路から見渡せない死角があること」です。
このポイントを押さえて敷地を見ると、路地状敷地の長さの見え方も違いますし、少しの変更でも路地状敷地に該当してしまうということに気がつくと思います。
では早速どんな敷地が路地状敷地になるのか。また、それに伴って路地状敷地の長さはどうなるのか確認していきましょう。
路地状敷地の制限を確認してみる
３ 地方公共団体は、次の各号のいずれかに該当する建築物について、その用途、規模又は位置の特殊性により、第一項の規定によつては避難又は通行の安全の目的を十分に達成することが困難であると認めるときは、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他その敷地又は建築物と道路との関係に関して必要な制限を付加することができる。
一 特殊建築物
二 階数が3以上である建築物
三 政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物
四 延べ面積（同一敷地内に2以上の建築物がある場合にあつては、その延べ面積の合計。次号、第四節、第七節及び別表第三において同じ。）が1000平方メートルを超える建築物
五 その敷地が袋路状道路（その一端のみが他の道路に接続したものをいう。）にのみ接する建築物で、延べ面積が150平方メートルを超えるもの（一戸建ての住宅を除く。）
建築基準法では路地状敷地は制限が無いので、全国統一の規定ではありません。よって、地方公共団体が指定していなかった場合は路地状敷地の制限が無い場合もあります。
そして、制限の内容も地方公共団体が独自に定めています。そして、制限も地方公共団体によって独自で定められています。
路地状敷地に地方公共団体が定める２つの制限
特殊建築物→路地状敷地のみに接する敷地に計画制限
特殊建築物以外→路地状部分の幅員と路地状長さを制限
①地方公共団体の条例次第ですが、『特殊建築物は路地状敷地にそもそも建てる事が出来ない』場合があります。これは、用途の計画に大きく影響を与えてきそうですよね。
②特殊建築物以外についても、『路地状部分の幅員に応じて、路地状部分の長さを制限する規定を付加している制限』もあります。路地状部分の幅員と路地状部分の長さの関係性は以下のようになります。
路地状敷地の定義「道路から見渡せない死角があること」とは？
路地状敷地になるものは『道路から見渡せない死角があること』とはもちろん旗竿敷地も該当します。
よって、路地状敷地＝旗竿敷地は間違ってはいません。
図で確認していただいた方がわかりやすいので、以下のような死角がある場合を路地状敷地として定義されています。
確かに死角になる箇所が出てきますよね？これは「道路から見渡せない死角がある事」に該当しています。（＝路地状敷地）
では、他の敷地形状で路地状敷地に該当するか見ていきましょう。
一見間口が広く接道が無さも有効に確保される場合でも「路地状敷地」に該当する場合もあります。
よって、以下の敷地だと計画敷地に特殊建築物の計画ができなかったり、路地状部分の長さ幅員の制限が出てくる可能性があるという事です。
「道路から見渡せない死角がある」この観点から路地状長さを考える
ここまで来ると、様々な路地状敷地の形状がありますが、どこまでが路地状部分で長さがどこなのかわかりづらくなってきます。
路地状部分の長さはどこまでが路地状部分なのか判断できれば簡単！
では、路地状敷地の代表格である旗竿敷地を用いて、路地状部分の判断をし、路地状部分の長さを確認してみましょう。
このように、敷地内に入り込んで、敷地全体が見渡せるようになったらそれより先は路地状部分にはなりません。（図の緑部分）
一方で、それより手前の敷地は路地状部分となります。（図のグレー部分）
そこで、また他の敷地形状の路地状部分の判断と路地状部分の長さを確認してみましょう。
図のように、敷地が変形しており、奥まである場合は路地状部分がかなり長くなる恐れがあります。（実際こういった考え方をする行政庁はあります）
行政の取り扱いの確認が重要
先ほどもご説明しましたが、結局路地状敷地の規定自体が地方公共団体のルールに基づいているものです。
なので、ルールの決定者である地方公共団体が路地状では無いと判断したものについては路地状では無いとして進めてokです。
実際に関東であれば東京都新宿区は路地状敷地の条件について細かく定義がされており、必ずしも「道路から見渡せない死角がある事」という条件を厳守している場合ではありません。
ほかの行政庁でも、路地状敷地の形状については個別判断という事例は多いです。
なので、もし今回ご紹介した路地状敷地に該当してしまっていても、まずは行政庁に路地状敷地の定義について相談をしてみましょう。以外と柔軟な考え方をしている場所も多いので路地状には該当しないという判断をするかもしれません。
以下の新宿区さんのような路地条敷地の設定義もあります。参考に確認してみてください。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000189547.pdf
まとめ：路地状敷地に該当しても慌てず行政庁に確認すべし
路地状敷地は実は建物が建つ建たないを決める非常に重要な項目ですが、良くも悪くも地方公共団体が定めているので明確な統一見解が無く、曖昧です。
よって、場所によっては緩かったり厳しかったりするのでよく確認をしてください。
