屋上の『塔屋（ペントハウス）』の基本知識｜階数・床面積・高さの扱い

塔屋（ペントハウス）とは

ビルの屋上に造られた建築物の部分をいう。 一般に、エレベーターの機械室、階段室、空調・給水設備室などとして利用されている。

塔屋とペントハウスは、一般的には同じもので、屋上に設けられた『階段室等』を指す。

ただし、ペントハウスは、『屋上や最上階のテラス付き高級住宅』を指すこともある。

塔屋（ペントハウス）の建築基準法の位置付けは…

所定の条件を満たすことで、建築物の緩和を受けることができる

塔屋（ペントハウス）は

『用途』や『水平投影面積を建築面積の1/8以内にする』などの所定の条件を満たすことで、『階数』と『高さ』の緩和を受けることが可能となる

水平投影面積とは、『建築物の屋上部分を水平面に投影した時の面積』のことで、屋上面を地面と見立てて『建築面積』と同じように算定すること

塔屋は、大屋根一体としては認められず、他の部分と比較して突出させる必要がある（なぜなら、水平投影面積を算定した場合に、建築面積の1/8以下にすることが困難であるから）

階数に含まれない塔屋（ペントハウス）とは、下記2つ両方を満たすこと

以下のいずれかに該当する屋上部分であること

・昇降機塔、装飾塔、物見塔

・屋上部分の利用のための階段室

・昇降機の利用のための昇降ロビー

・用途上、機能上及び構造上、屋上に設けることが適当な各種機械室

・上記に付属する階段室等

屋上突出部分の水平投影面積の合計が建築面積の1/8以内であること

建築基準法施行令2条1項八号

昇降機塔、装飾塔、物見塔その他これらに類する建築物の屋上部分又は地階の倉庫、機械室その他これらに類する建築物の部分で、水平投影面積の合計がそれぞれ当該建築物の建築面積の八分の一以下のものは、当該建築物の階数に算入しない。また、建築物の一部が吹抜きとなつている場合、建築物の敷地が斜面又は段地である場合その他建築物の部分によつて階数を異にする場合においては、これらの階数のうち最大なものによる。

下記2つ両方を満たすことで、一部規定（後述）の高さに含まれない

以下のいずれかに該当する屋上部分であること

・階段室 、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓

・その他これらに類するもの（後述）

屋上突出部分の水平投影面積の合計が建築面積の1/8以内であること

所定の条件を満たすことで、建築物の高さに算入しない規定と、高さに算入する規定とは？

建築基準法施行令2条1項六号ロ

法第三十三条及び法第五十六条第一項第三号に規定する高さ並びに法第五十七条の四第一項、法第五十八条第一項及び第二項、法第六十条の二の二第三項並びに法第六十条の三第二項に規定する高さ（北側の前面道路又は隣地との関係についての建築物の各部分の高さの最高限度が定められている場合におけるその高さに限る。）を算定する場合を除き、階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の八分の一以内の場合においては、その部分の高さは、十二メートル（法第五十五条第一項から第三項まで、法第五十六条の二第四項、法第五十九条の二第一項（法第五十五条第一項に係る部分に限る。）並びに法別表第四（ろ）欄二の項、三の項及び四の項ロの場合には、五メートル）までは、当該建築物の高さに算入しない。

塔屋は所定の条件を満たした場合であっても、北側斜線制限においては高さに含まなくてはならない

日影規制の場合には…『高さから除くことができる内容』と『高さに含めなくてはならない内容』がある

✔️塔屋（ペントハウス）とはビルの屋上に造られた建築物の部分をいう。 一般に、エレベーターの機械室、階段室、空調・給水設備室などとして利用されている。

✔️塔屋は、建築基準法により、所定の条件を満たすことで、『階数』と『高さ』から除れる緩和規定がある（なお、床面積はこのような緩和規定はない）

✔️所定の条件とは、階数を除く場合と、高さを除く場合で条件が異なるが、ざっくりと、『①所定の用途』とした上で、『②水平投影面積の合計が建築面積の1/8以内にする必要』がある