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都市計画区域及び準都市計画区域内の建築物の敷地は、建築基準法上の道路に２m以上接道していなければならない
建築業界でお仕事をされている方であれば、常識の知識ですよね。建築物の計画をする場合には、『この敷地は接道しているのか？』ということは、必ず確認すると思います。
接道義務はその敷地に建築物が建つか建たないかを決めるので、建築基準法のチェックの中でも重要な確認項目です。
非常に大事な規制なので、絶対に見落としてはいけないですし、設計者も十分注意している内容だと思います。
しかし、そんな接道義務ですが『一見接道しているように見えるけれど、実は接道していない』という落とし穴が存在しています。
今回はそちらをご紹介して、このケースはもしかしたら危ないんじゃないか？というアンテナを張って道路を確認していただきたいと思い記事にしてみました。
今回ご紹介する内容は、これは危ない！これは見落としやすい！と実務経験で感じた内容です。
知っておいて損は無いので、最後まで是非読んでみてください！
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指定確認検査機関にて、過去に5000件以上の物件の相談や審査業務を行っていた経験を生かし、ブログやSNSで建築法規に関する発信を行っている。 Instagram、X、LINE@などのSNSのフォロワーは延べ4万人以上。 詳しいプロフィールはこちらから 著書：用途と規模で逆引き! 住宅設計のための建築法規/学芸出版社 |
道路と敷地の形状が特殊な場合
接道の長さは２m以上必要です。その２mを寸法は、最短距離（直角寸法）で考えます。
下２つの計画は、最短距離で２mを切っているので、接道出来ていない
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一見、道路沿い部分は２mの確保ができているので接道しているように見えると思います。しかし、この形状だと最短距離（直角寸法）で必ず２m未満になります。
敷地から道路まで行き来出来ない場合
そもそもどうして接道義務という規制があるのでしょうか？それは、火災時など災害時に避難を円滑にする為、消防車などから担架・救命機器を速やかに出し入れできるようにする為です。
道路から行き来が出来ない敷地は、法の趣旨を満足することが出来ない為、接道義務を満たしているとは言えないでしょう。
よって、道路と敷地の間に、少なくとも、行き来ができるように傾斜路や階段の計画が必要です。
下の計画は、高低差がある道路であっても、階段等の計画で行き来可能なので、接道出来ている
この行き来できる寸法は、最低限、人が通れる寸法は確保しましょう。しかし、申請先によって判断が分かれる部分です。そもそも、建築物が建てられない可能性も出てきますから、もし迷ったら事前に申請先に確認しておいた方が良さそうです。
開発による道路で、検査済証が交付された直後の場合
法第42条第1項第2号の開発の道路は、検査済書が交付されていれば建築基準法上の道路として認められると思っていませんか？
これは、大きな誤解です。厳密には、『公告』が出た後に初めて、建築基準法の道路として認められるのです。
建築基準法では、建築物は検査済書まで出て入れば建物の使用も可能で、法的な手続きは完了します。都市計画法はそうではありません。開発の規制である都市計画法では、『公告』まで完了しなければ、法的ま手続きは完了しません。
つまり、開発による道路は、公告まで出ていないと、建築基準法上の道路として扱えないということです。原則として、検査済証の交付後に、速やかに広告を出すことになっています。しかし、市町村によっては公告を出すまで時間がかかるところもあるようです。
前面道路が開発の道路だった場合は検査済書の交付ではなく、公告がいつなのかを確認するようにしてください。
位置指定道路に接道する関係宅地外の場合
前面道路が位置指定道路の場合、『位置指定図』を取得して、道路の形状などを確認すると思います。位置指定図とは、下図のようなものです。
ここで注目していただきたのが、『道路』と『赤枠で括ってある宅地』です。この赤文字で括ってある宅地は、位置指定道路と関係がある宅地です。この宅地は、位置指定道路から接道することが可能です。
では、他の宅地はどうなんでしょうか？これについては指定日から時間を置かないと接道をしてはいけません。
それはなぜでしょうか？
そもそも、開発道路と位置指定道路の違いとはなんでしょうか？
ズバリ、施工する面積が500㎡を超えるかどうかです。
開発の場合は道路宅地の面積合計500㎡を超える手続きで、位置指定道路は別名小規模開発と言われており、500㎡未満で計画をすることです。
よって、位置指定道路は500㎡未満に計画面積を抑える事が条件になっています。
そこで、先ほどの位置指定道路を見てみましょう！
赤枠部分と道路部分で申請しており、その部分で500㎡に抑えているという事になります。
なので、他の宅地に計画してしまった場合、それは開発に該当してしまうのです。
開発に該当させないために、位置指定の日付から1年間は建てられないという事が原則です。この日数については行政によってばらつきがあるので確認が必要になります。（大体一年だし、ちょっと開発逃れっぽいですが一般的にはそんな感じ）
よって、比較的新しい位置指定道路については、自分の宅地が関係宅地か否か。また、そうでない場合は指定日から一定期間以上経過しているのか。そちらを確認して接道を取るようにしてください。
まとめ：接道は大事、慎重に確認すべし
接道義務は落としてしまったらその敷地に建物自体建てることができなくなってしまう重要法文の一つです。少しでもこの形状大丈夫かな？と思う箇所については役所や指定確認検査機関に相談してみるべきです。
特に、特殊な敷地形状についてはご紹介した通り、一見接道しているように見えて、実はしていないというケースもあります。後で慌てないように事前によく確認しましょう！
