建ぺい率の計算方法は？
建ぺい率と容積率との違いって？
建ぺい率に緩和はあるの？
こんなお悩みに、答えます！
まずは結論から…
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建築物を真上から見たときの面積）の割合のこと。
建ぺい率の計算は、『建築面積/敷地面積』で算定が可能。法規制により、都市計画・用途地域で定められた数値以下とする必要がある
建ぺい率と容積率は、敷地面積と比較する対象が異なる
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建築面積（建築物を真上から見たときの面積）の割合 |
| 容積率 | 敷地面積に対する延べ面積（建築物の各階の合計の面積）の割合 |
建ぺい率の緩和は、『敷地が角地の場合』や『敷地が防火地域・準防火地域』に指定されている場合など、敷地の条件によって使えるものが多い
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指定確認検査機関にて、過去に5000件以上の物件の相談や審査業務を行っていた経験を生かし、ブログやSNSで建築法規に関する発信を行っている。 Instagram、X、LINE@などのSNSのフォロワーは延べ4万人以上。 詳しいプロフィールはこちらから 著書：用途と規模で逆引き! 住宅設計のための建築法規/学芸出版社 |
『建ぺい率』とは？
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100
建ぺい率とは、敷地面積と建築面積の割合を示します。敷地に対して、めいいっぱい大きな建築物を作ると、建ぺい率は高くなります。
都市計画区域や準都市計画区域に建築物を建てる場合、この建ぺい率を一定の数値以下にする必要があります。詳しくは、『計算方法』でご紹介しています。
敷地によっては緩和も使えますから、これらを駆使して、適法に計画をしましょう！
建ぺい率の『計算方法』とは？
建築基準法では、計算した建ぺい率が、都市計画・用途地域で定められた容積率以下であることを確認しなくてはならない
『都市計画・用途地域』で定める建ぺい率の値とは？
都市計画・用途地域によって、建ぺい率の値が定められている
| 用途地域 | 建ぺい率（%） |
|---|---|
| 第1種低層住居専用地域 | 30、40、50、60 |
| 第2種低層住居専用地域 | |
| 田園住居地域 | |
| 第1種中高層住居専用地域 | |
| 第2種中高層住居専用地域 | |
| 第1種住居専用地域 | 50、60、80 |
| 第2種住居専用地域 | |
| 準住居地域 | |
| 準工業地域 | |
| 近隣商業地域 | 60、80 |
| 商業地域 | 80 |
| 工業地域 | 50、60 |
| 工業専用地域 | 30、40、50、60 |
| 用途地域の定めのない地域 | 30、40、50、60、70 |
ざっくり、住居系の用途地域は建ぺい率の値が小さく、商業系の用途地域は建ぺい率の値が大きくなります。つまり、商業系の用途地域の方が、敷地にめいいっぱい大きな建築物を建てやすいと言えるでしょう。
建ぺい率と容積率の違いとは？
建ぺい率と容積率は、敷地面積と比較する数値が異なる
建ぺい率→建築面積／敷地面積×100
容積率→延べ面積／敷地面積×100
建ぺい率は、敷地に対してどれくらいの割合の建築物が建てられているか確認するもの。
容積率は、敷地に対してどれくらいの大きさの建築物が建てられているか確認するものです！
容積率については、下記の記事で詳しく解説しています。
建ぺい率の『緩和』とは？
建ぺい率の緩和は、大きく分けて2つの緩和がある
・角地の敷地に対する緩和
・防火地域・準防火地域内に対する緩和
つまり、角地でもなく、防火地域・準防火地域にも該当しない敷地に対しては、建ぺい率の緩和は使えないということです。
では、それぞれの緩和の条件について詳しく解説していきます。
角地の敷地に対する緩和
特定行政庁が指定した角地の条件に該当した場合、都市計画で定められた建ぺい率に『＋10%』加算することができる
ポイントは、あくまでも特定行政庁が指定した角地の条件を満たす必要があるということ。
このように、特定行政庁が個別に条件を定めているため、必ず条件を確認する必要があります！
防火地域・準防火地域内に対する緩和
防火地域・準防火地域内で耐火建築物・準耐火建築物を計画した場合、都市計画で定められた建ぺい率に『＋10〜20%』加算することができる
| ↓用途地域／→条件 | 防火地域内の耐火建築物 | 準防火地域内の耐火建築物又は準耐火建築物 |
| ・都市計画による建ぺい 率が80%の地域 ・商業地域（80%） |
＋20% | ＋10% |
| 上記以外の全ての用途地域 | ＋10% | ＋10% |
防火地域・準防火地域内の建築物の場合には、計画する建築物を耐火建築物・準耐火建築物とすることで、建ぺい率の緩和を受けることが可能です。
そもそも、防火地域・準防火地域内の建築物は、法61条により、耐火建築物や準耐火建築物の計画を求められる可能性が高いです。したがって、比較的使いやすい緩和でしょう。詳しくは、下記の記事で解説しています。
それは、敷地内に複数の建築物がある場合、すべての建築物を耐火建築物・準耐火建築物にしなくてはならないということです。
例えば、敷地内に主要な建築物に付属して小さな倉庫があった場合であっても、耐火建築物・準耐火建築物にしなければならないということです。
こちらは、比較的見落としやすい内容なので、注意が必要です。
『異なる建ぺい率』をまたぐ場合は？
異なる建ぺい率をまたぐ場合、『敷地面積の按分』で求めること
用途地域をまたぐ場合など、異なる建ぺい率をまたぐこともあると思います。その場合は、少し面倒ですが、按分計算を行う必要があります。
この根拠は、法53条2項です。合わせて確認しておきましょう。
建築基準法53条2項
建築物の敷地が前項の規定による建築物の建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の2以上にわたる場合においては、当該建築物の建蔽率は、同項の規定による当該各地域又は区域内の建築物の建蔽率の限度にその敷地の当該地域又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。
まとめ
✔️建ぺい率とは、『建築面積÷敷地面積×100』で求めることができる
✔️建ぺい率と容積率の違いは、敷地面積と比較する数値が異なる
| 建ぺい率 | 建築面積／建築面積×100 |
| 容積率 | 延べ面積／建築面積×100 |
✔️建築基準法では、計算した建ぺい率が、『都市計画・用途地域で定められた容積率』を下回っていることを確認する
✔️建ぺい率の緩和は2つ。それぞれ注意すべき点があるので、合わせて確認が必要
・角地の敷地に対する緩和（特定行政庁の条件をよく確認する必要がある）
・防火地域・準防火地域内に耐火建築物・準耐火建築物を計画した場合の緩和（敷地内にあるすべての建築物を耐火建築物・準耐火建築物にする必要がある）
✔️異なる容積率をまたぐ場合、『敷地面積の按分』で求めること
