長屋と共同住宅の境界線！排煙や条例などで長屋が不利になるケース

この記事でわかること

長屋と共同住宅の『形態』の決定的な違い

【要注意】申請先によって判断が分かれる「複合形態」

イラストで示す通り、外部に直接出入りできる住戸がある場合、用途の判断は大きく分かれます。

そして、共同住宅＋長屋のように複合用途になった場合はさらに大変です。長屋と共同住宅の２つの規制内容も遵守する必要があるからです。

これからご紹介しますが、共同住宅と長屋の規制内容は全く異なります。そして、厄介なのは、一概にどちらが厳しい、ということが断言できないことです。

共同住宅と長屋、厳しいのはどちら？

 基本的に、厳しいとされるのは『共同住宅』です
なぜなら、共同住宅は特殊建築物だから

まず、長屋と共同住宅を比較したときに、厳しいとされるのは『共同住宅』です。その理由は、長屋は特殊建築物ではありませんが、共同住宅は特殊建築物だからです。

特殊建築物とは、『不特定かつ多数の者が利用する用途』や『火災の危険性等が高い建築物』ことにより、建築基準法の規制が厳しくなる用途のことです。

具体的には、特殊建築物の場合、下記３つの規制内容について強化されます。

 法27条（耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない特殊建築物）

 法35条（避難規定）

 法35条の2（内装制限）

正直、建築基準法の規定は、共同住宅だからと言って極端に厳しくなることはありません。どちらかと言うと、警戒していただきたいのは、『地方公共団体の条例』の方です。

条例なので、申請ごとに確認をする必要があります。ただ、一例をあげるなら、東京都は共同住宅がかなり厳しいです。正直、条例のせいで、共同住宅の建てることができない、ということが多いです。

noteの方に、東京都の共同住宅の規制内容について解説していますので、確認してみてください。

共同住宅より長屋の方が『厳しい法規制』とは？

意外だと思いますが、上記の規定については、共同住宅より長屋の方が厳しい場合があります。詳しく内容と、長屋の場合の具体的な解決策を解説していきます。

排煙設備（令128条の２）

 長屋にも共同住宅にも排煙設備の緩和規定はありますが、長屋の方が使いにくい

排煙無窓になった場合や、３階建てかつ500㎡を超える場合など、排煙設備が必要になってしまうこともあると思います。排煙設備については、下記の記事で解説しています。

共同住宅と長屋の排煙設備の緩和については、下記の通り

長屋（告示1436号三号イ）	下記すべての該当する部分は、排煙設備が不要となる ・階数が２以下、床面積が200㎡以下の住戸 ・居室に床面積の1/20以上の換気上有効な窓が設けられていること
共同住宅（令126条の２第１項一号）	200㎡以内に準耐火構造の床・壁・防火設備で区画された部分であること

排煙設備の緩和については、下記の記事でわかりやすく解説しています。

逆に、共同住宅は区画さえしてしまえば、階数は関係無く、排煙計算はOKです。

その方法というのは、排煙設備の別棟規定を使うことです。令126条の２第２項により、排煙設備を別棟でみることができれば、排煙設備はそもそもかからない！と主張することもできます。（なお、排煙無窓で排煙設備が必要になった場合には、この方法は使えないので要注意）

地方公共団体の条例（法40条）

 地方公共団体の条例により、共同住宅より長屋の方が厳しい場合がある

これは、もちろん条例次第なので一概には言えませんが、地方公共団体の条例は長屋の方が厳しい事があります。

例えば、東京都建築安全条例の場合。床面積90㎡の建築物を長屋と共同住宅それぞれを計画した場合、『主要な出入り口までの敷地内通路』について確認してみましょう！

安全条例17条（共同住宅）	100㎡以下なので、1.5mの敷地内通路
安全条例5条（長屋）	最低でも2mの敷地内通路

このように、長屋の方が厳しくなる事もあります。（※もちろん、他の条文もあるので一概には言えません）

  長屋の東京都安全条例については、下記の記事で解説しているので、よかったら読んでみてください。

まとめ

長屋と共同住宅の違い：鍵は「共用部（廊下・階段）」の有無。

規制の厳しさ：一般的には特殊建築物である「共同住宅」が厳しいが、一概には言えない。

長屋の落とし穴①：3階建ての長屋は、共同住宅よりも排煙設備の緩和が受けにくい。

長屋の落とし穴②：自治体の条例により、敷地内通路の幅などが長屋の方が厳しくなるケースがある。