【道路斜線の後退緩和】高低差がある敷地は後退緩和は難しい!

建築基準法。

道路と敷地の高低差がある場合は、後退緩和を使う時に

注意しなければいけない事があります!

道路斜線は緩和方法がたくさんありますよね。

例を挙げると、後退緩和、高低差緩和、天空率など。

 

ここで、道路斜線の検討の際、道路と敷地に高低差がある場合

緩和は『一長一短』です。

 

文字通りなんですが、

高低差がある事によって有利に働く事が1つ(高低差緩和)

高低差がある事によって不利に働く事が1つ(後退緩和)

なんです。

 

ここで、問題なのが

道路と敷地の高低差がある=高低差緩和が使える

という認識はあるのに

 

道路と敷地の高低差がある=後退緩和が使いにくい

という認識が薄いという事!

 

そこで、今回は『道路と敷地の高低差がある時の後退緩和の注意点』についてご説明します。

 

後退緩和を使う時の条件を整理する

後退緩和(法第56条第2項)の距離は原則、道路境界線から建築物までの距離となります。

しかし、令130条の12に該当する建築物の部分は無視していいという決まりになっています。

 

建築基準法施行令第130条の12

法第56条第2項及び第4項の政令で定める建築物の部分は、次に掲げるものとする。

 物置その他これに類する用途に供する建築物の部分で次に掲げる要件に該当するもの

  イ 軒の高さが2.3m以下で、かつ、床面積の合計が5m2以内であること。

  ロ 当該部分の水平投影の前面道路に面する長さを敷地の前面道路に接する部分の水平投影の長さで除した数値が1/5以下であること。

  ハ 当該部分から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のものが1m以上であること。

 ポーチその他これに類する建築物の部分で、前号ロ及びハに掲げる要件に該当し、かつ、高さが5m以下であるもの

 道路に沿つて設けられる高さが2m以下の門又は塀(高さが1.2mを超えるものにあつては、当該1.2mを超える部分が網状その他これに類する形状であるものに限る。

 隣地境界線に沿つて設けられる門又は塀

 歩廊、渡り廊下その他これらに類する建築物の部分で、特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況を考慮して規則で定めたもの

 前各号に掲げるもののほか、建築物の部分で高さが1.2m以下のもの

この条文に該当する部分は、後退緩和の距離を無視してもok

そう、この条文に該当すればね。。。

 

敷地と道路の高低差がある時は、塀の高さを1.2m以下に該当させる事が難しい

先程の条文の中でも赤ラインを引きました。

道路に沿つて設けられる高さが2m以下の門又は塀(高さが1.2mを超えるものにあつては、当該1.2mを超える部分が網状その他これに類する形状であるものに限る。

これが、高低差ある時の要注意なんです。

 

イメージとしては、以下のような門又は塀は令130条の12に該当するので無視する事ができます。

 

さて、この1.2mや2mの高さってどこからの高さだと思いますか?

敷地からの高さでしょうか?建物の平均GLからの高さ?

答えは…

門は塀の高さは道路中心からの高さ

そう!道路からの高さという事は、

高低差が大きい程、高い塀を計画する事ができません!

 

もし、これより道路からの高さが1.2m(2m)を超えてしまった場合、後退緩和の距離は建築物まででは無く、塀までになってしまいます。

そうすると、ほとんど後退緩和が使えないという事になりますね。

 

こんな内容知らずに計画しちゃった!

なんとかする方法ってないの?

あまり得策ではないのですが、

塀やフェンスを取っ払って仕舞えば、緩和は受けられます!

あくまで、塀を設置した場合なので、擁壁だけであれば問題ありません。

落下防止の観点から常識的にはあり得ないのかもので、事前に知っておいて、慎重に計画をすべき内容だと思います。

 

まとめ:道路と敷地の高低差がある時は、高低差緩和は使えないと考えた方がいい

後退緩和は施行令第130条の12に記載がある建築物は無視して考えてもいいのですが、

その中でも塀の高さは道路の中心からの高さとなるので、

塀の高さを1.2m以下(透過性がある部分については2m)にする事が難しいです。

 

だから、もうある程度高低差がある敷地だった場合、もう後退緩和は使えないと考えた方がいいです。

 

こちらの内容は、非常に重要な内容になるので、

ブログの内容だけで無く、しっかりした図書で確認してみてください。

建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例2017年度版

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