容積率の計算・緩和について｜『前面道路』が与える影響簡単に解説

こんなお悩みに、答えます！

まずは結論から…

『容積率』とは？

容積率とは、敷地面積と建築物の面積の割合を示します。小さな敷地に対して、高層の建築物などを建てた場合には、容積率は高くなります。

容積率の算定で用いる延べ面積は、通常の延べ面積とは異なります。延べ面積から、車庫・備蓄倉庫などの建築物の部分を除いた延べ面積のことです。つまり、緩和が使った後の数値で計算をすることができる、ということです。

容積率の『計算方法』とは？

よくあるミスは、前面道路で定められた容積率の比較を忘れてしまうことです。どちらも比較必要がありますので、必ず確認するようにしましょう。

『都市計画・用途地域』で定められる容積率の値とは？

ざっくり、住居系の用途地域は容積率の値が小さく、商業系の用途地域は容積率の値が大きくなります。つまり、商業系の用途地域の方が、高層の建築物などが建てやすいと言えるでしょう。

容積率算定における『前面道路』の考え方とは？

実は、容積率の制限は前面道路の幅員が大きく影響しています。その理由は、容積率は『建築物』と『道路等の都市施設』とのバランスを取るための規定だからです。

道路が広いということは、水道などのライフラインが整っているということです。そういった道路に対しては、大きな建築物を建てられるという関係性になっています。

容積率の『緩和』とは？（容積率算定用の延べ面積の求め方）

『ビルトイン車庫（駐車場）』は容積率の算定に含むか？

車庫が容積率緩和が使えることは、比較的有名ではないでしょうか。しかも、使える面積の上限も1/5と比較的多いので、かなり使いやすいです。

『地階』は容積率の算定に含むか？

地階は、確かに容積率の緩和を受けることが可能です。しかし、住宅などの特定の用途に対して使える緩和です。しかも、全ての床面積を除けるわけではなく、『当該建築物の住宅等部分の床面積の1/3まで』という上限があります。

『小屋裏収納（ロフト）』は容積率の算定に含むか？

そもそも、小屋裏収納（ロフト）に関しては、容積率の算定の基礎である、『延べ面積』にも算定されません。したがって、容積率の算定には算入されません。

『バルコニー（ベランダ）』は容積率の算定に含むか？

バルコニー（ベランダ）の場合には、『所定の開放性等を有するかどうか』が非常に重要になってきます。つまり、外気に開放されていない閉鎖的なバルコニー（ベランダ）については、容積率の算定に含みます。一方、開放されていれば含まれないということです。

開放性の条件については、法文ではなく、技術的助言に記載があります。下記の内容を参考にしてください。

用途と規模で逆引き! 住宅設計のための建築法規p24/学芸出版社より引用

『出窓』は容積率の算定に含むか？

出窓については、所定の条件を満たした場合には、容積率の算定の基礎である延べ面積に含みません。（当然、容積率の算定にも含みません）ざっくり言うと、『床』に類似した形態なのか、『開口部』に類似した形態なのかで、容積率の算定に含むかどうか変わります。

開放性の条件については、法文ではなく、技術的助言に記載があります。下記の内容を参考にしてください。

用途と規模で逆引き! 住宅設計のための建築法規p25/学芸出版社より引用

『屋上への階段・ペントハウス』は容積率の算定に含むか？

屋上への階段・ペントハウスなどは、建築面積の1/8以下などの場合、『階数』と『高さ』には含まないという緩和規定が存在します。しかし、容積率の算定には、同じような緩和規定はありません。

『異なる容積率』をまたぐ場合は？

用途地域をまたぐ場合など、異なる容積率をまたぐこともあると思います。その場合は、少し面倒ですが、按分計算を行う必要があります。

この根拠は、法52条７項です。合わせて確認しておきましょう。

まとめ